Razvoj metodologije procjene prosječnih i medijalnih tržišnih cijena stambenih nekretnina i najamnina po jedinicama lokalne samouprave primjenom metoda strojnog učenja

Naručitelj: Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine
Trajanje projekta: 4. prosinca 2025. - 17. siječnja 2026. 
Voditeljica projekta: Maruška Vizek


Sažetak: 
Ovaj projekt razvija sveobuhvatnu metodologiju temeljenu na metodama strojnog učenja za procjenu prosječnih i medijalnih tržišnih cijena stambenih nekretnina i najamnina na razini jedinica lokalne samouprave. Temeljni cilj projekta jest riješiti problem nedostajućih ili nepouzdanih podataka o cijenama u područjima s malim brojem transakcija, kroz kombiniranje prostornih informacija, socioekonomskih pokazatelja, obilježja stambenog fonda, dostupnosti infrastrukture i pokazatelja tržišne aktivnosti.

Metodologija uključuje prostorne varijable, među kojima i prostorne zaostatke temeljene na susjednim jedinicama lokalne samouprave, izračunate primjenom KNN metode te primjenu robusnih tehnika imputacije kako bi se osigurala potpuna teritorijalna pokrivenost. Procjenjuje se i sustavno uspoređuje više prediktivnih modela strojnog učenja, uključujući linearnu regresiju, regularizirane regresije (LASSO, Ridge, Elastic Net), regresijska stabla, slučajne šume i modele gradijentnog poticanja. Učinkovitost modela procjenjuje se primjenom izvanuzoračke validacije i standardnih mjera točnosti, dok se za analizu važnosti varijabli koriste i modelno neovisne i modelno specifične metode.

Dodatno se razvijaju parsimonijski temeljni modeli i hijerarhijski modeli s mješovitim efektima radi povećanja interpretabilnosti i osiguravanja stabilnih procjena za heterogene jedinice lokalne samouprave. Konačni rezultat projekta čine konzistentne i usporedive procjene cijena stambenih nekretnina i najamnina za sve jedinice lokalne samouprave koje se mogu replicirati i koje predstavljaju transparentnu, podatkovno utemeljenu osnovu za praćenje stambenog tržišta, oblikovanje javnih politika i donošenje odluka temeljenih na dokazima.