Dobre i loše strane poreza na nekretnine

9. rujna 2024.

 
Vlada Republike Hrvatske najavila je donošenje prijedloga zakona o porezu na nekretnine. Bez obzira na najavu tog prijedloga, porez na nekretnine (imovinu) i sada je prisutan u hrvatskom poreznom sustavu u više oblika i naziva. Riječ je o porezu na kuće za odmor, komunalnoj naknadi, komunalnom doprinosu, porezu na dohodak od imovine ostvaren od najamnine i zakupnine, porezu na dohodak ostvaren iznajmljivanjem stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranjem kampova te porezu na promet nekretnina. Oskudne i javno dostupne informacije ukazuju da se ne radi o uvođenju cjelovitog poreza na sve vrste nekretnina koji će zamijeniti postojeće oblike poreza koji se odnose na nekretnine, već se najavljuje da se radi o porezu koji će se odnositi samo na dio nekretnina i kojim će se oporezovati nekretnine koje se ne koriste za stanovanje. Porez se ne bi plaćao na nekretnine u kojima se stanuje, kao niti na one koje se dugoročno iznajmljuju (najmanje 10 mjeseci godišnje, kako saznajemo iz medija), već na one nekretnine koje se kratkoročno iznajmljuju. Prema do sada dostupnim informacijama, jedan od ciljeva ove porezne promjene i uvođenja poreza novog naziva je pokušaj utjecaja na pad cijena stambenih prostora i stvaranje preduvjeta za priuštivo stanovanje.

Još uvijek nisu poznati detalji prijedloga novog zakona o porezu na nekretnine, ali informacije o kojima čitamo i slušamo u medijima ukazuju na Vladin smjer u oporezivanju. Osim namjere oporezivanja onih nekretnina koje nisu stalno nastanjene ili nisu u dugoročnom najmu, čini se da će se postojeći porez na kuće za odmor u određenoj mjeri zamijeniti porezom na nekretnine. Također se najavljuje da će porezni obveznici biti u obvezi plaćati viši iznos poreza od postojećeg poreza na kuće za odmor. Trenutno vlasnici kuće za odmor (zgrade, dijela zgrade ili stana koji koriste povremeno ili sezonski) godišnje plaćaju porez na kuće za odmor koji, prema posljednjoj izmjeni Zakona o lokalnim porezima s primjenom od 1. siječnja 2024. godine, može iznositi od 0,60 do 5,00 eura po metru kvadratnom korisne površine kuće za odmor. Točan iznos poreza koji plaćaju porezni obveznici, vlasnici kuća za odmor, utvrđuje se odlukom općinskog ili gradskog vijeća općine ili grada u kojem se nalazi predmet oporezivanja, kuća za odmor. Budući da je riječ o lokalnom porezu, u potpunosti je logično i prihvatljivo da se odluka o visini poreza donosi u lokalnoj samoupravi (doduše u granicama koje propisuje državna razina vlasti).

Prema podacima Porezne uprave u 94 jedinice lokalne samouprave nije uveden porez na kuće za odmor. To znači da vlasnici kuća za odmor u šestini ukupnog broja općina i gradova nisu u obvezi plaćati tu vrstu lokalnog poreza pa općine i gradovi ne ostvaruju svoje prihode u proračunu na temelju postojanja te vrste lokalnog poreza. S druge strane, u samo 57 općina i gradova, i to onih koje su smještene na jadranskoj obali, utvrđeno je plaćanje poreza na kuće za odmor po najvišem iznosu koji propisuje Zakon o lokalnim porezima (5 eura/m² korisne površine). U malom broju jedinica lokalne samouprave su općinska ili gradska vijeća utvrdila razlike u visini naplate poreza na kuće za odmor koristeći različite kriterije, npr. lokaciju kuće za odmor na području općine ili grada, starost izgradnje kuće za odmor, kuće za odmor koje su montažni objekti, kuće za odmor koje nemaju mogućnost priključka na javnu infrastrukturu (struja, voda), kuće za odmor koje su u izgradnji (nedovršena kuća) i sl. To znači da porezni obveznici nisu u istoj mjeri opterećeni poreznom obvezom ili, drugim riječima, propisane su različite visine poreza u pojedinim gradskim naseljima ili vlasnici kuće za odmor koja je izgrađena prije više od npr. 20 godina plaćaju niže iznose poreza, a za one kuće za odmor koje su izgrađene u novije vrijeme vlasnici plaćaju više iznose poreza.

Koliko prihod od poreza na kuće za odmor pridonosi ukupnim prihodima u proračunima općina i gradova može se sagledati iz podataka u priloženoj tablici 1. Prihodi od poreza na kuće za odmor iznosili su od 19,0 (2019.) do 24,1 milijun eura (2023.), što je, uz neznatne oscilacije, bilo tek oko 0,5 posto ukupnih proračunskih prihoda općinskih i gradskih proračuna (slika 1). Početkom 2024. u primjeni je promijenjeni Zakon o lokalnim porezima. Promjena zakona omogućila je povećanje iznosa poreza koji porezni obveznici trebaju plaćati za posjedovanje kuće za odmor. U skladu s odlukama općinskih i gradskih vijeća općine ili grada iznosi poreza uglavnom su promijenjeni i povećani su u skladu sa zakonskim odredbama. Koliko su općine i gradovi uprihodili od povećanja iznosa te vrste lokalnog poreza imat ćemo priliku vidjeti u prvoj polovini 2025. godine kada Ministarstvo financija objavi podatke o izvršavanju proračuna jedinica lokalne samouprave za 2024. godinu.

Znamo da su prihodi od svih lokalnih poreza nenamjenski prihodi u proračunima općina i gradova te da ih općine i gradovi mogu trošiti u skladu s odlukama o izvršavanju općinskih i gradskih proračuna u tekućoj fiskalnoj godini. Stoga nas zanima ne samo u kojoj su se mjeri uprihođeni iznosi od poreza na kuće za odmor povećali u lokalnim proračunskim prihodima, nego i u kojoj su mjeri povećani prihodi u proračunu utjecali na širenje obuhvata lokalnih javnih usluga koje pružaju općine i gradovi svojim stanovnicima, a većina njih su porezni obveznici. Još više nas zanima u kojoj su se mjeri prihodi od poreza na kuće za odmor kao dio ukupnih poreznih prihoda u gradskim i općinskim proračunima usmjerili na povećanje kvalitete lokalnih usluga koje gradovi i općine pružaju. Jesu li usmjereni na ulaganje u izgradnju novih predškolskih i školskih objekata, sportske infrastrukture, kulturnih sadržaja ili su možda usmjereni na pružanje socijalnih usluga ili na različite aktivnosti u području zaštite okoliša.

Dio odgovora na postavljena pitanja može se dobiti letimičnim pregledom udjela „kapitalnih“ rashoda u ukupnim rashodima općina i gradova. Naime, možemo analizirati koliko su općine i gradovi u zadnjih pet godina ulagali proračunskih sredstava (u kojima su sadržani i prihodi od prikupljenih poreza) u izgradnju različite vrste infrastrukture. Prikazani podaci na slici 2 ukazuju da se udio rashoda za ulaganja u infrastrukturu (za komunalni i društveni razvoj) u ukupnim rashodima smanjuje, što se drugim riječima može reći da proračunski prihodi nisu dovoljni da lokalne jedinice osiguraju financiranje većeg obuhvata infrastrukture i objekata potrebnih za lokalni razvoj. Je li se navedena situacija izmijenila u 2024. vidjet će se po objavi ovogodišnjih podataka o izvršavanju proračuna općina i gradova, odnosno o ostvarenim prihodima i rashodima u proračunima jedinica lokalne samouprave.

Razlozi za najavu uvođenja poreza na nekretnine nisu poznati, ali nam porezna teorija i proučavanje iskustava zemalja u kojima postoje porezi na nekretnine otkrivaju dobre i one manje dobre strane poreza na nekretnine. Nemoguće je opisati sva obilježja pa ovdje navodim samo ona važnija.

Znamo da porezni obveznici niti jedan porez ne plaćaju s velikim oduševljenjem. Ponajmanje su skloni podmirivati obvezu plaćanja poreza na nekretnine jer je „račun“ za plaćanje poreza vidljiv i dolazi, u pravilu, jednom godišnje na ime poreznog obveznika, vlasnika nekretnine. Vlasnici nekretnine ne vide korist od plaćenog poreza, unaprijed ne znaju za koju će svrhu taj novac biti upotrijebljen, a ponajviše ih smeta što ne vide izravnu vlastitu korist koju ostvaruju plaćanjem poreza. Stoga porez na nekretnine smatraju izrazito neopravdanim.

Često se postavlja pitanje pravednosti poreza na nekretnine. Prije svega, postoje iste stope poreza na nekretnine za iste vrste nekretnina i njima se oporezuju nekretnine svim poreznim obveznicima bez obzira ima li razlike među njima u poreznoj snazi ili nema. Također, porez na nekretnine čini veći udio u dohotku onih stanovnika koji ostvaruju niže dohotke. Za smanjivanje ovih loših karakteristika poreza na nekretnine, u nekim su državama pribjegli izuzećima od poreza na nekretnine za pojedine dohodovne ili dobne skupine stanovnika.

Za razliku od navedenih „loših“ strana poreza na nekretnine, jedna od njegovih „dobrih“ strana je što osigurava općini ili gradu koji ga je uveo predvidive i stabilne prihode u proračunu. Za stabilnost prihoda, općinska i gradska upravna tijela se trebaju pobrinuti da su registri nekretnina ažurni i da sadrže sve potrebne podatke za razrez poreza i prikupljanje poreznih prihoda (uključujući procjenu vrijednosti nekretnina). Općine i gradovi mogu ostvarivati povećane prihode od poreza na nekretnine u slučaju izgradnje novih nekretnina i kada se porez plaća na procijenjenu tržišnu vrijednost nekretnine (ne po površini nekretnine). Iako postoje brojne metode vrednovanja nekretnina (prema tržišnoj vrijednosti nekretnine, prema vrijednosti zemljišta, prema vrijednosti ponovne gradnje, usporedba prodajnih cijena nekretnina itd.), upravo je procjena vrijednosti nekretnina jedan od najvećih izazova kod uvođenja poreza na nekretnine.

Pozitivno obilježje poreza na nekretnine je i to što je porezna osnovica nemobilna pa jedinice lokalne samouprave mogu donositi odluke o visini porezne stope do zakonom određene granice, što neće utjecati na mobilnost poreznih obveznika.

Dobra strana poreza na nekretnine je i u tome što u vrijeme lokalnih izbora kandidati za gradonačelnike i općinske načelnike mogu ponuditi biračima više stope lokalnih poreza i veći obujam i višu kvalitetu lokalnih javnih dobara i usluga, odnosno niže stope lokalnih poreza i manji obujam i nižu kvalitetu lokalnih javnih dobara i usluga. Građani će se samostalno na lokalnim izborima odlučiti za političku opciju ili nezavisnog kandidata čiji im program nudi prihvatljiviju mogućnost.

Hoće li najavljena promjena naziva i iznosa lokalnog poreza osigurati rast prihoda u općinskim i gradskim proračunima i, posljedično, rast broja i kvalitete lokalnih usluga koje se pružaju u općinama i gradovima, imat ćemo priliku pratiti u nadolazećem razdoblju. Nakon javnog prezentiranja prijedloga zakona o porezu na nekretnine moći će se analizirati ciljevi njegova donošenja te sva njegova obilježja i značaj u hrvatskom poreznom sustavu, a posebno utjecaj na povećanje ili smanjenje autonomije jedinica lokalne samouprave u odlučivanju o stjecanju prihoda i izvršavanju rashoda za lokalne javne potrebe. Ne zaboravimo da se porez na nekretnine (imovinu) primjenjuje kao lokalni porez u velikom broju država (npr. u Danskoj, Francuskoj, Njemačkoj, Nizozemskoj, Portugalu, Španjolskoj, Finskoj i drugima).


Tablica 1. Prihodi od poreza na kuće za odmor i ukupni prihodi u općinskim i gradskim proračunima, 2019. - 2023., u eurima

	2019.	2020.	2021.	2022.	2023.
Porez na kuće za odmor	18.965.250	19.209.128	22.111.646	22.485.996	24.140.856
Ukupni prihodi	3.315.067.067	3.154.577.808	3.425.199.236	3.886.402.390	4.854.621.876

Izvor: Ministarstvo financija.

 
Slika 1. Udio poreza na kuće za odmor u ukupnim prihodima općina i gradova, 2019. - 2023., u %

Izvor: Ministarstvo financija.

Slika 2. Udio kapitalnih rashoda u ukupnim rashodima, 2019. - 2023., u %

Izvor: Ministarstvo financija.